Leverage-Effekt
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In der Schweiz träumen viele Menschen davon, in Immobilien zu investieren, sei es für die private Altersvorsorge oder als strategische Kapitalanlage. Oft stellt sich jedoch die Frage, wie sich Investoren mit begrenztem Eigenkapital an Immobilien heranwagen können. Hier spielt der sogenannte Leverage-Effekt (Hebeleffekt) eine wichtige Rolle. Dieser Effekt ermöglicht es, mit einem überschaubaren Eigenkapital grössere Investitionen zu tätigen und die Rendite zu maximieren.
1. Was ist der Leverage-Effekt?
Der Leverage-Effekt beschreibt die Möglichkeit, durch den Einsatz von Fremdkapital (zum Beispiel über eine Hypothek) die Eigenkapitalrendite zu steigern. In einfachen Worten: Anstatt die Immobilie vollständig mit eigenem Kapital zu finanzieren, setzt man Fremdkapital ein, um eine grössere Investition zu stemmen und die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zu erhöhen.
Stellen Sie sich vor, Sie möchten eine Immobilie für 1.000.000 CHF kaufen. Anstatt den vollen Betrag aus eigener Tasche zu zahlen, nehmen Sie eine Hypothek über 800.000 CHF auf und bringen ’nur‘ 200.000 CHF an Eigenkapital ein. Dadurch können Sie auch mit einem kleineren Eigenkapitalbetrag von den Wertsteigerungen und Mieteinnahmen profitieren. Dies führt dazu, dass die Eigenkapitalrendite in der Regel höher ausfällt, als wenn Sie die Immobilie komplett eigenfinanziert hätten. Dank des Leverage-Effekts kann die Eigenkapitalrendite also erheblich gesteigert werden
2. Vorteile des Leverage-Effekts
- Höhere Eigenkapitalrendite: Durch den Einsatz von Fremdkapital kann eine vergleichsweise hohe Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erzielt werden.
- Inflationsschutz: Da Immobilienwerte tendenziell mit der Inflation steigen, bietet der Leverage-Effekt einen natürlichen Schutz gegen Kaufkraftverluste.
- Nutzung günstiger Hypothekenzinsen: Die Schweiz bietet traditionell niedrige Hypothekenzinsen, was den Leverage-Effekt besonders attraktiv macht, da die Zinskosten den Reingewinn nur geringfügig belasten.
3. Risiken des Leverage-Effekts
- Marktschwankungen: Der Immobilienmarkt in der Schweiz ist stabil, aber nicht immun gegen Schwankungen. Sinkt der Marktwert einer Immobilie oder bleibt der Mietertrag hinter den Erwartungen zurück, kann dies zu einem negativen Leverage-Effekt führen, bei dem die Kosten die Einnahmen übersteigen.
- Zinsänderungsrisiko: Auch wenn die Zinsen derzeit niedrig sind, kann ein Anstieg in der Zukunft zu erhöhten Finanzierungskosten führen. Bei variablen Zinsen oder einer späteren Refinanzierung kann dies zu einem finanziellen Engpass führen.
- Eigenkapitalanforderungen: Die Schweiz hat strenge Eigenkapitalanforderungen bei der Hypothekenvergabe, und viele Banken erwarten, dass Kreditnehmer mindestens 20 % Eigenkapital einbringen. Ein höherer Eigenkapitalbedarf bedeutet weniger Hebelwirkung.
4. Wann ist der Leverage-Effekt sinnvoll?
Der Leverage-Effekt kann eine sehr effektive Strategie sein, um mit ‚begrenztem‘ Eigenkapital erfolgreich in den Immobilienmarkt einzusteigen. Er ist jedoch kein Wundermittel – wichtig ist eine solide Finanzplanung und das Bewusstsein für die potenziellen Risiken. Für Investoren, die sich langfristig binden wollen, kann der Leverage-Effekt eine attraktive Möglichkeit bieten, das Beste aus ihrem Kapital herauszuholen.
NADINE SANTOVITO Immobilienmaklerin (@considit_immobilien) • Instagram-Fotos und -Videos
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